3月28日,融创中国(01918.HK)控股有限公司发布公告称,不刊发2021年未经审核年度业绩,延期举行董事会会议。同时,融创中国对4月1日面临回售的公司债“20融创01”提出展期。值得注意的是,孙宏斌将史无前例地为这笔债券提供无限连带责任担保。

一切都恍如隔世,赌上孙宏斌自己全部身家,在这个至暗时刻,锤下了重重的一锤。但是,仿佛是宿命的轮回。收购的时候,是中国房地产业的倒V顶,而展期的时候,则是中国房地产业迎来政策反转的V型底。


作为一个长期关注地产的80年代气质的90后,一瞬间想到了周华健的那首歌:“就请你给我多一点点时间,再多一点点问候,不要一切都带走,就请你给我多一点点空间。”


也请给融创一点时间吧。


去年以来,地产的形式急转直下,所有人都在这片汪洋里。2021年8月以后,房地产开发投资累计完成额就急转直下,对于高杠杆行业的房地产而言,一切变得不那么美妙了。


阳光城公告,祥生控股、正荣地产、中国奥园等一批企业宣布无法偿还债务,而华夏幸福更是在老板输血一百多亿后,未能如期偿还债务本息,现在已经高达1078.05亿元。


除了少数含着金钥匙出身的房地产企业,没有一个企业能稳坐钓鱼台,大多数直接躺平,少数几个在奋力自救,融创就是其中一个。至少在2021年,形势如此艰难,融创并没有放弃。


只是流动性短缺


3月28日,融创中国公告除了临时停牌,还公告了更多信息。


截至2021年底融创中国可售货值(含合联营公司)约为2.0万亿元。


项目开工及运营情况基本稳定。


融创中国2022年1-2月累计销售额同比下降约27%。


近期行业股票及债券价格大幅下跌,叠加境外评级机构近期对融创中国评级进行了大幅度的下调,导致公司为应对将于3月及4月到期的公开市场债务难以应对。

公司近期面临阶段性流动性困难。


近两年来,融创一直在致力于降杠杆。尤其在“三道红线”的政策要求和行业面临整体调整的当下,回笼现金最直接的办法是处置资产。


2021年,融创以14.75港元/股出售持有的融创服务1.58亿股股份,筹资3亿美元,约20亿元。同年融创抛售约4535.2万股贝壳美国存托股票,回笼资金70亿元左右;又出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目,通过资产出售,累计约回笼257亿元。2021年11月和2022年1月两次配售,共获得约96亿港币,约为78亿元。


还有就是孙宏斌的自救,孙宏斌给公司提供无息资金约为4.64亿美元,约为31.5亿元。


以上累计回款约378亿元。


融创为应对二季度到期的公开市场债务,已穷尽各种举措积极自救,眼下的债务寻求展期是行业极端环境导致的短期困境。


不想躺平的融创,只能拿出最终大招:孙宏斌个人无限连带责任担保。以2022年3月28日收盘股价看,孙宏斌个人的股票市值约为102.56港币约为83.5亿元人民币,还清40亿元的债务自然不算什么。孙宏斌真的拼了,哪怕一无所有,也要把债还清。


3月31日,融创划拨足额利息至账户。


融创还在加速出售资产。根据传言,融创还在出售两个核心资产,北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目,预计能够带来现金140余亿元,到时候融创能够大大缓解压力了。


当然,一切还得看融创自身能不能创收。


2021年半年报,融创总资产12054亿元,负债9971亿元,净资产2083亿元。给融创一些时间,融创不是资不抵债,只是流动性短缺。


变现能力依然还在


融创引以为傲的存货如何呢?


融创的总土地准备达到2.78亿平方米,权益土地储备达到1.64亿平方米,而且分布的位置都是比较核心的区域,如长三角、环渤海、华南等地。都是土地市场比较活跃的地区。


假设这些房子按照一平米9000元销售出去,就能够回款1.5万亿,难度当然不大。


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销售=价格*数量,我们拆解这两个因素。从过去的房价看,过去房地产核心问题不是房价。


从价格看,2021年6月至今房地产的价格比较稳定,因此融创的房子储备价格风险较小。


因为众所周知的原因,房地产销售过去这大半年情况确实是不好的,但是我们的确看到了积极的因素。房地产的政策底到了。一场自上而下的房地产救援运动正在展开:


最顶层,国务院金融委召开专题会议,针对房地产领域,金融委明确指出,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。此次会议同时强调,有关部门要切实承担起自身职责,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。


会议刚结束,执行层就动了起来。财政部、央行、证监会、证监会、外汇局、银保监会等五部委便纷纷跟进表态,提振房地产行业信心,稳定市场预期,积极有效化解房地产行业风险,包括不扩大房地产税试点城市范围,加大并购贷款支持,重点支持优质企业兼并收购困难房企优质项目等。


地方政府也纷纷跟进,3月18日,福州市不动产交易中心表示,无户籍的外地人也可以在福州买房。


资金方面的也在松动。房贷利率在下降、放款速度也在提升。上海广州这种房价非常高的地方,基本上房贷利率下降了20个点左右。至于放款速度,从原来的遥遥无期到现在一个月就放款,的确让人很惊讶!甚至有的地方出台首套房20%的首付比例。


融创的房子还是那个房子,是与融创·北京壹号院、重庆融创·国宾壹号院一样品质的质量过硬的房子,是让业主幸福安宁的房子。


很快这些政策会体现为融创的销售,融创的销售进入一个良性恢复期的时间,根据2013-2014年的情况,房地产政策放松到基本面见底,快则3个月,慢则6个月,房地企业普遍销售会有一个适当的回升。


融创的核心在销售,销售的核心在放量,放量的驱动因素已经改善,未来3-6个月即可见真章。


未来3-6个月,融创通过停止拿地、积极回款是能够实现自身的正循环的。


2021年上半年,融创的经营性现金流流入117.19亿元,公司假设行政管理等刚性费用支出减少30%,则预计可增加现金流22.7亿元,同时,销售情况预计2022年上半年整体是下降25%,则经营性现金流整体不变,预计经营性现金流流入约120亿元左右。


而公司2021年上半年各类买地花了328.9亿元,2022年上半年则可以积极通过出售资产回笼约200-300亿元资产。


而在融资方面,2021年融创融资235.72亿元,2022年融创的债务进行展期,则整体可实现债务规模不增不减,上半年则安然度过。


进入到6个月后,即使销售只是恢复2019年同期水平的75%,(2019年的地产业不算好的),则经营性现金流可流入300亿元左右,融创的流动性危机则可以较为稳妥地度过。


到2022年年底,通过出售资产和积极促进销售,预计融创账面现金为500亿元左右,整体负债下降2000亿元,存货和固定资产也会下降1500亿元左右。总资产规模达到1万亿元,净资产约为1300亿元,整体负债率为87%。剔除预收款1700亿元,负债率为70%左右(接近70%),现金短期债务比还是为低于1,三条红线绿了1条,但是离全面转绿不远。


未来的路还很长,融创要怎么走?


经过这一次劫难,融创乃至全国的房地产企业都应该真正静下心来,房地产是让人们有个幸福的家,是安静的,而不是喧嚣的。


古话说,人无信则不立,而信用这是企业家精神中最重要的内涵。成都环球中心创始邓鸿正经这么谈过孙宏斌:“这是我和孙宏斌的一种气场和一种认同的认同,这次交易其实我和老孙有很缘分、很感性的东西在里面。当然孙宏斌最打动我的是说了就算话,讲诚信。”


业界对孙宏斌的认知也是讲诚信,这是企业家精神的最高评价。我们见过风风雨雨,大多数商人在企业兵败如山的时候,想的是如何转移资产,如何先还自己的债、如何掏空上市公司,但是孙宏斌与融创同呼吸共命运的人,无息借款,这才是真正的企业家精神。


企业家精神的价值是用数字算不清楚的,因为企业家精神相信的是自己的实力。洛克菲勒说:“即使把我身无分文地丢进沙漠,只要有人经过,我很快又会成为富豪。”


过去40年改革开放的奇迹给中国的企业家们提供了丰厚的土壤,但是从没有一个企业是一路顺风顺水的。每一个企业的创始人都有过一夜白头的痛苦,看不到明天的黑暗,有的人卷起自己的一亩三分地消失在黑夜里不见踪迹,因为他们觉得自己不过是运气的眷顾儿,在这个浪潮里被巨浪打湿了而已,他们没有企业家精神。


孙宏斌,这个山西运城贫苦人家走出来考上清华的孩子,骨子里绝对自信。过去,融创由房地产业40名开外跃升至前三,合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍,未来的融创也不会躺平。


未来,还清债务,降速发展,融创并没有资不抵债,只是需要一点时间。


把以上这些串起来:在这个躺平还是扛下去的战略选择中,孙宏斌选择了面对残酷的现实,用持续奋斗的过程来积极应对结果。


数字不会撒谎,融创有能力度过这次劫难,但是未来的路还很长,融创要怎么走?


虽然地产时代已经过去,但是房子是永恒的需求。融创,“中国家庭欢乐供应商”,做精品的房子,慢一点,稳一点。企业的经营不在此时股价的高高低低,而只有企业家的精神亘古绵长,生生不息。


来源:沈梁 阿尔法工场研究院

注:文章内的所有配图皆为网络转载图片,侵权即删!

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