欧博亚洲:实地地产现金流恶化:净负债率225% 信托融资利率最高达24%

admin 2周前 (09-02) 财经 14 0

  新浪财经房产|大眼楼管 青柠

  实地地产5月下旬向港交所提交了IPO申请,目前的状态为正在处置赏罚中。实地地产的首创人、实控人张量是富力地产联席董事长张力的独子。不只云云,实地地产还在近两年大肆招兵买马,招揽了不少地产业“明星”人士。

  然而,实地地产近两年并没有像张量祈望的那样“腾飞”,销售局限距离千亿尚远,甚至在2019年归母净利还出现了下滑。财政用度、人力成本等对公司盈利手段造成了较大的拖累,净利率大幅下滑。对于房地产开拓商来说至关重要的现金流也出现了大幅下降,谋划活动现金流大幅下降的同时,公司的融资活动也举步维艰。以这样的业绩来试图敲开成本市场大门,胜算有几分?

  2019年归母净利润下滑11.6%

  从2017年1月,“前百度太子”李明远的高调出任总裁一职最先,原金辉整体总裁马立强、原碧桂园副总裁刘森峰、泰禾原CFO李斌、泰禾原总裁助理李向阳、泰禾北京分公司原副总燕百勇纷纷加盟,分别接受实地地产的总司理、总裁、首席财政官、副总裁、助理总裁职务。2020年,这个“豪华”高管团队还在扩容。3月,中海系副总裁刘军出任公司副总裁一职。

  陪伴着明星高管团队的组建,张量也提出了其对实地地产的局限“野心”。2016年销售额打破百亿之际,张量将2017年的销售目标定为400亿,2018年欲攻击千亿。最终,2017年销售额仅218亿。

  之后张量再提了千亿目标,而2018年、2019年,据中指研究院数据,实地地产的销售额分别为275亿元、300.4亿元,与千亿相差甚远,增速也在大幅放缓。

  而在销售这个业绩的先导指标下滑之前,实地地产的净利便已经出现了下滑。2019年,实地地产的的收入增添30.63%至83.24亿元、毛利增添60.32%至25.7亿元,但归母净利却下滑了11.65%至7.27亿元,非控股股东净利则增添了27.05%至2914.4万元。

  2019年实地地产的净利率由上一年度的13.3%下降至9.1%,净利率水平较低。实地地产的用度管控较差,除了因欠债带来的财政用度压力外,这个全明星阵容的高管团队想必也给公司增加了不少的用度压力。

  谋划活动和融资活动现金流明显恶化

  而从现金端来看,实地地产的示意越发不乐观。2017年-2019年,投资活动连续三年大幅大幅净流出,三年合计净流出105亿元。而谋划活动现金流已经连续两年大幅下滑,2019年仅2亿元出头。一样平时来说,不少地产公司在自身造血手段不佳时,往往靠大局限融资来增补现金流。但实地地产却并非云云,其融资活动现金流量净额也已经连续两年下滑,2019年直接降为负数,但事实上2019年乞贷仍在增添,但新借的不如还的多。

  2017年-2019年融资活动明细

  三项都不给力的情形下,实地地产2019年尾的现金及现金等价物余额较上一年度腰斩至20.39亿元。而制止2019年尾,公司一年内到期的计息银行及其他乞贷便超35亿元,还债压力可想而知。

  按张量迩来招兵买马的动作以及对外所示意的局限野心来看,自动放缓发展速率似乎不太也许。连续大幅下降的融资,是出于降杠杆的考量,亦或是融资面临一定的困难?

  从实地地产的财政状态来看,除了上述说的净利率一样平时以外,实地地产的杠杆率也不是一样平时的高。2017年-2019年,公司的净欠债率分别高达3809%、533%和225%,固然在快速下降,可是也照旧远远高于行业平均水平。

  为了IPO降杠杆率是客观需求,但种种数据表明,实力地产乞贷相等不易。

  信托融资利率最高达24% 多笔于年内到期

  实地地产的对外融资主要来自于银行乞贷、信托及其他非银金融机构。值得注意的是,后者的占比相对不低,而且成本极高。

  招股书显示,制止2019年12月31日及2020年3月31日,实地地产有多项信托融资及其他非银行融资部署,乞贷余额分别为人民币31.13亿元及23.98亿元,分别占公司当期乞贷总额的24.6%及18.5%。

  在招股书披露的公司尚未送还的信托及其他非银金融机构16笔贷款中,利率均超10%,最高的到达24%,其次尚有19.4%、17.5%等,融资价钱可谓相等高。

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